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2020-08-07 07:45   来源:中国经济周刊   
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  新冠肺炎疫情爆发之初,由于房企停工停产,国内土地拍卖市场一度出现大范围停拍。但随着复工复产的逐步推进,3月开始出现小阳春,随后持续快速升温。

  Wind数据显示,3月份100个大中城市成交的土地楼面均价还在2227.64元/平方米左右,而到了5月份则快速升至4227元/平方米,创出有统计以来的新高。其中一线城市地价从3月份的3993元/平方米跃升至5月份的12905元/平方米,两个月的时间上涨了约223.2%。进入5、6月份,百亿级土拍价格已经屡见不鲜,杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等城市频出地王,北上广深加速上新。

  是什么原因驱动了地价创出新高?未来地价是否还会继续高涨?对此,《中国经济周刊》记者采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌。

  疫情之下为何地产公司拿地热情突然高涨?

  房地产公司拿地热情高涨,是否预示着整个地产行业的复苏?其驱动因素又是什么?对此,顾云昌表示,房地产市场的复苏是可以确认的,且速度相对较快,从3月份开始整个行业活跃度开始上升,进入4、5月份基本上达到了常态,到6月份常态化进一步得到巩固。相对而言,房地产市场受疫情的影响相较其他行业较小,也可以说在受到同等冲击前提下,地产行业的复苏情况更优,这是对于行业的整体评价。

  对于到底是什么原因驱动了地价创出新高,且未来地价是否还会继续高涨,顾云昌认为其中有三个决定因素:

  首先是行业周期,例如2016年的土地拍卖市场景气度不高,全年整体呈现下降态势;而到了2017年、2018年又重新恢复了活跃。2019年,土地交易量再度出现下降,随后在2020年开始好转,直至5、6月份的小高潮。总的来看大概三年一个小的周期,这个规律是看得见的。

  其次是供需矛盾,实际上在疫情的情况下,各地的财政较为紧张,因此在土地的挂牌数量与价格引导方面,地方政府可能会有多重考虑。

  第三是地产公司的拿地热情取决于其拿地能力,也就是公司是不是有资本。过去一段时间的整个宏观政策背景是偏宽松的,资金相对而言比较充裕,央行所放出的资金,虽然政策上说不进入房地产市场,但还是会有各种渠道使资金能够流入,导致部分房企的资本得以补足,提高了他们的拿地能力。对于有些企业来说,尤其是缺工程缺项目的企业,“借着东风去抢地”就成为了逻辑的必然,否则将威胁到企业的生存。但总的来说这种现象持续性不会很强。

  楼面成交价创历史新高,老百姓买房又要贵了吗?

  舆论常常用“面粉价格”和“面包价格”来比喻地价与房价之间的关系。土地成交价创新高,未来会不会传导到房价上,进而使得“面粉价格”带动“面包价格”?

  对此,顾云昌表示,房地产市场实际是两个市场,一个是土地市场,一个是楼市。从房屋的销售和土地的销售看,回暖最快的是土地的销售,但房屋市场现在还是负增长的状态。目前为止,楼市销售面积下降了十几个百分点,销售总额也下降了10%左右。根据国家统计局公布的数据,1-5月份,全国土地均价同比涨幅为16.5%,而全国商品房销售均价同比上涨1.9%。

  顾云昌进一步分析称,扣除通货膨胀来看,近几年房价涨幅其实极为有限。如果从预期来看,2020年房屋销售预期继续下降还是大概率事件,恐怕难以超过去年销售面积,需求端的疲态会延续。

  另一方面,房屋买卖市场是分层的,传统上开发商卖给老百姓实际上是二级市场的概念。我国的政策有限购和限价,所以地价的上涨传导到房价是有障碍的,何况还要取决于老百姓的消费能力,所以地价的上涨不一定会引起房价的上涨,或者说我们能看到实际情况是,房价的上涨远没有地价的上涨幅度大。

  老百姓之间的房屋买卖称之为三级市场,本级市场当中房价的涨跌和地价没有关系,是买房的人和卖房的人相互决定的价格。所以顾云昌认为,对于地价飙升会不会引发房价大涨,这一点不用太担心。

  房企溢价拿地分化明显,是不是自己给自己“挖坑”?

  房企的利润实现取决于销售,进而决定着房企的拿地能力和热情,最终影响土地价格,这是地产市场一个最为基本的循环。开发商高价拿地无疑意味着经营成本的上升,而后续如果无法依靠强劲有力的销售消化和转嫁这部分成本的话,则意味着房企只能自吞苦果。

  以往我们的认知是,实力越强的房企本应该更加财大气粗,而近期的现象却是“头部房企”拿地谨慎甚至按兵不动,反倒是“腰部房企”甚至是很多行业“潜伏者”抢地抢得热火朝天。为什么会出现这种现象?其中酝酿的更多是风险还是机遇呢?

  对此,顾云昌表示,停工停产带来的影响可能会持续很长一段时间,影响最明显的就是老百姓的购买能力。在这种背景下房企卖房子很难,没有利润,自然没办法以更强的能力去拿地,总有一批企业在循环当中会倒下,这是必然的结果。

  “而且当前房地产企业的经营普遍比较困难,例如融创这样实力很强的公司,当前一改以往大刀阔斧的风格开始变得小心谨慎,甚至我们了解到最近融创收购的部分项目也遇到了款项支付的困难,这证明公司的资金流并不宽裕。” 顾云昌说。

  他分析称,所以这种背景下就出现了两类公司,第一类是从前经营得不错,公司资金充裕,这样的公司为了正常的发展甚至做出更好的项目,以一定的溢价拿地甚至高溢价拿地是正常的。第二类就是被迫无奈,即便公司压力大也得去拿地、抢地,不然做不出好项目甚至没项目做,公司将无法生存。

  他指出,如此一来,公司无疑会承担非常大的风险,而且遗憾的是当前我们国家第二类房企是绝大多数。所以房企应对这一场疫情带来的影响无非就是一个字——扛,不管是激进还是保守都是为了扛。可是严格意义上说,当前地产行业已经累积了较大的风险,我们应该可以看到疫情过后会有相当一部分房企由于策略不当而倒下。

  《中国经济周刊》见习记者 孙斌 | 北京报道

(责任编辑:郭文培)

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升温!一线城市土拍价格2个月涨220% 房价会涨吗?

2020-08-07 07:45 来源:中国经济周刊
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